Vay tiền ngân hàng mua nhà trả góp là con dao hai lưỡi?

Người vay mua nhà phải tính toán thật kỹ càng trước lúc quyết định vay vốn từ ngân hàng, vì nếu không coi chừng bị vỡ nợ.

Tại các sàn giao dịch bất động sản, hàng loạt tờ rơi, biển quảng cáo có dày đặc thông báo về việc vay khuyến mãi lãi suất đối với ngườimua nhà trả góp. Người dùng đang được tung “lên mây” có hàng loạt gói tương trợ từ chủ đầu tư, ngân hàng... Thế nhưng ví như không tính toán kỹ, các bạn coi chừng bị vỡ nợ.

Lãi suất mua nhà đang là một “ẩn số”, không cẩn trọng người vay có thể vỡ nợ khi lãi suất gia tăng đột biến như thời điểm 2010-2011. Trong ảnh: người dùng chọn căn hộ tại 1 Dự án chung cư ở TP.HCM.

Ở nhiều buổi mở bán các Công trình bất động sản, cảnh dễ thấy nhất là những nhân viên tín dụng ngân hàng tung quân, cứ một nhân viên bán nhà thì mang đến 2 nhân viên ngân hàng đeo bám chào mời vay sắm nhà với “lãi suất hỗ trợ”.

Rẻ tạm thời

Chọn được căn hộ chung cư chấp thuận sở hữu giá 1,4 tỷ đồng ở quận Tân Phú (TP.HCM), lại được chủ đầu tư khẳng định sẽ áp dụng phương thức thanh toán cởi mở và tương trợ vay ngân hàng đến 70% giá trị căn hộ trong 15 năm, anh Lê Văn Lâm (ngụ ở quận Tân Phú), nhân viên công ty Viglacera, hào hứng tìm đến các ngân hàng đặt vấn đề vay vốn.

Tại những ngân hàng, anh Lâm được nhiều nhân viên chào mời hàng loạt gói vay ưu đãi mà mới nghe qua đầy hấp dẫn.

Chẳng hạn, gói vay lãi suất 0%/năm cố định trong 1 tháng đầu, 12%/năm trong 11 tháng tiếp theo và trong khoảng năm thứ 2 trở đi bằng lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 13 tháng + 4%/năm.

Gói thứ 2 8%/năm cố định trong sáu tháng đầu, 12%/năm trong sáu tháng tiếp theo và trong khoảng năm thứ 2 trở đi bằng lãi suất tiết kiệm 13 tháng + 5%.

Tăng cường 1 gói vay thứ ba nữa là lãi suất 9%/năm cố định trong một năm đầu, sau đó từ năm thứ hai trở đi bằng lãi suất tiết kiệm 13 tháng + 4%/năm...

Các gói vay này tối đa 15 năm và khách hàng có thể vay 100% nhu cầu vốn hoặc tối đa 70% giá trị căn hộ. Bước ra khỏi “vòng vây” của những nhân viên ngân hàng, anh Lâm tặc lưỡi quyết định không vay.

“Tôi và vợ có sẵn được gần 500 triệu, giả dụ mua phải vay bổ sung 900 triệu đồng. Nhưng tất cả gói vay của ngân hàng chỉ là 7-8% trong thời gian ngắn ban đầu hoặc sáu tháng, hoặc 1 năm sau đó là trên 10% và nguy hiểm hơn là thả nổi về sau. Giả dụ vay có ngày vỡ nợ thì mất nhà như chơi. bởi thực tế thời gian qua cho thấy lãi suất theo lạm phát trồi sụt thất thường. Lo lắm!” - anh Lâm phân bua.

Sáng 19/9, tại sàn giao dịch bất động sản N. trên đường phố Nguyễn Văn Trỗi, quận Phú Nhuận, TP.HCM với vài người khách. Mỗi khách được 1-2 nhân viên kinh doanh chăm sóc, trả lời.

Một người mua tên Linh cho biết, những căn hộ chào bán tại đây không hợp có nhu cầu và khả năng chi trả của anh. “Căn hộ khoảng một tỷ đồng đã hết. Tại đây chỉ tập trung chào bán căn hộ từ 2,1 tỷ đồng trở lên ở quận 6”, anh Linh cho biết.

1 nhân viên trả lời tên Chương tại sàn này cho biết tới khi Dự án này xây xong tầng hầm, người mua mới có thể làm giấy má vay tiền mua nhà.

“Nếu xây xong tầng hầm, giá bán của chúng tôi sẽ khác. giả sử căn 2,1 tỷ sẽ phải nâng lên 2,5 tỷ đồng. Nếu khách hàng vay khoảng 1,5 tỷ, họ sẽ phải trả mỗi tháng tầm 27 triệu đồng, gồm khoảng 12 triệu tiền gốc và 15 triệu tiền lãi, theo lãi suất vay phổ thông bây giờ là tầm 12%/năm”.

Được vay trả góp mà lo

Nhiều cặp vợ chồng trẻ ở TP.HCM, đặc biệt là giới nhân viên văn phòng, đang tìm đến việc sắm nhà trả góp như 1 phương pháp khả dĩ nhất để có thể có được căn nhà cho riêng mình. Thế nhưng cũng với không ít trường hợp vay rồi nhưng “lòng dạ” luôn thấp thỏm sợ lương không đủ trả nợ.

Không có điều kiện vay mượn người thân, chị Võ Hồ Thục Đoan, nhân viên văn phòng 32 tuổi ở Bình Tân, năm 2012 thống nhất vay ngân hàng 620 triệu, cộng với có tiền tiết kiệm 300 triệu đồng để đầu tư căn hộ 64m2.

Theo chị Đoan, đây là phương hướng phù hợp nhất với những người có thu nhập khá nhưng lại không mang đủ 1 khi để thanh toán phần lớn, bởi được trả góp trong 15 năm, lãi suất thả nổi theo thị trường. Trong khoảng tháng 12/2013, chị khởi đầu trả ngân hàng mỗi tháng khoảng 10-11 triệu đồng, trong đó trả bớt gốc là 4 triệu đồng.

Khi làm giao kèo vay, chị mở 1 tài khoản ngay tại ngân hàng cấp vốn, và hằng tháng chị nạp vào đó khoản tiền theo quy định, đúng ngày ngân hàng sẽ tự động trích tài khoản để thu nợ. “Tháng nào cũng nơm nớp lo chuẩn bị 1 khoản tiền 'chết' như vậy, lo lắm. Cuộc sống ở Sài Gòn đâu phải khi nào cũng răm rắp theo ý mình, đâm ra cũng có tháng tái mặt bởi tới hẹn mà chưa đủ tiền. Vì thế, chúng tôi rất sợ giả dụ lãi suất nhích lên”, chị Đoan cho biết và thừa nhận 15 năm tới sẽ là 15 năm căng thẳng từng tháng ngày bởi gánh nặng nợ đó.

Chị Đoan là 1 trong số khá nhiều trường hợp chọn đô thị trả góp để tuân thủ giấc mơ an cư của mình ở TP.HCM, nhưng kèm với đó là các lo lắng to lớn bởi vì luôn canh cánh rằng mình đang có nợ và không tự chủ được khoản nợ ấy, lúc lãi suất có thể gia tăng bất cứ khi nào.

Thời điểm vài năm trước lúc lãi suất tăng ào ạt, đã có không ít trường hợp phải rao bán chính căn nhà đang thế chấp.

Có thu nhập của cả hai vợ chồng mức 25 triệu đồng/tháng, trừ hết chi phí mỗi tháng, gia đình anh Nguyễn Khoa, cán bộ 1 đơn vị hành chính sự nghiệp trên địa bàn TP.HCM, còn dư 10 triệu đồng để trả lãi và gốc ngân hàng cho khoản vay mua sắm nhà lãi suất căn bản 12%/năm.

Đến năm 2009-2010, khi lãi suất đột ngột nâng cao lên 17-18% đã đẩy khoản nợ ngân hàng mà hằng tháng gia đình anh Khoa phải trả lên tới xấp xỉ 20 triệu đồng.

“Lãi suất lên cao tới mức không cầm cự nổi nên vợ chồng tôi đành phải bán căn nhà để trả nợ. Tôi thấy giai đoạn này lãi suất đã giảm là một lợi thế, nhưng người vay cần tỉnh táo để chừa khoảng lùi cho mình”, anh Khoa nói.

Thực tại, ngay lúc này đã sở hữu không ít trường hợp do thấy quá sức chịu chứa trong việc trả lãi hằng tháng nên nhiều người phải rao bán căn nhà của mình. những mẩu tin “kẹt tiền ngân hàng, bán gấp nhà giá rẻ trả nợ” thời gian qua đã góp mặt khá nhiều trên các trang mua bán nhà đất ở TP.HCM và Hà Nội.

Băn khoăn trước lời mời hấp dẫn

Tại TP.HCM, nhiều sàn bất động sản đang đẩy mạnh bán hàng cuối năm, lãi suất hạ nhiệt đang là nguyên tố câu khách. Có sàn áp dụng lãi suất 10% cho đa số Công trình, trong đó có Công trình áp dụng mức lãi suất này cho hầu hết khoản vay, có Công trình áp dụng lãi suất 10% cho đến thời điểm người mua nhận nhà, sau đó người mua tự trả lãi với ngân hàng.

Bà Võ Nhật Liễu, giám đốc kinh doanh sàn bất động sản Nam Việt (TP.HCM), cho biết đông đảo sản phẩm bất động sản với liên kết có ngân hàng đều chào mức lãi suất cho vay 7-8% trong năm đầu và các năm sau thả nổi.

Nhiều chủ đầu tư và sàn đang áp dụng chính sách “cọc vay”, tức cho khách hàng cọc 20-50 triệu đồng (tùy dự án), sau đó trong thời hạn 7-10 ngày người dùng về khiến thủ tục vay ngân hàng, ví như không vay được thì chủ ưu tiên đầu tư và sàn sẽ trả lại khoản tiền cọc này.

“Hiện nhiều người dùng đã hài lòng sản phẩm nhưng chần chừ hoặc không chốt mua sắm bởi sợ lãi suất ngân hàng biến động. Trong đó hầu hết là những người dùng có trong tay khoảng 400-500 triệu mua sắm sản phẩm khoảng một tỉ và cần vay khoảng 300 triệu đồng. Thu nhập của những hộ gia đình này khoảng 40 triệu đồng nhưng họ vẫn không dám vay do lãi suất gia tăng trên 10% là họ sẽ lao đao ngay”, bà Liễu nói.

ĐÌNH DÂN

Cẩn trọng bẫy lãi suất

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên viên tài chính - ngân hàng, đánh giá hiện nay đang có 2 cách mà ngân hàng áp dụng cho người vay tiền mua nhà trả góp.

1 là trả cố định, chẳng hạn người vay sẽ trả đều đặn 10 triệu đồng/tháng trong suốt 180 tháng, không thay đổi. 2 là trả lãi theo dư nợ gốc giảm dần: lúc đầu người vay trả phần nhiều nhưng giảm dần tới cuối kỳ.

Ở Mỹ thì ngược lại, cố định theo cách một, ngân hàng cũng phải chịu rủi ro lãi suất, người mua yên tâm lãi suất cố định. Cách 2 của Việt Nam rất rủi ro cho người vay. Sở dĩ ngân hàng Việt Nam dùng cách tính thứ 2 do lãi suất ở Việt Nam hay biến động, và lúc biến động thì ngân hàng được an toàn, phần rủi ro chuyển sang người vay.

Xem hiệp đồng vay tiền của anh Phạm Duy Quang (24 tuổi, ngụ Bến Tre) với 1 ngân hàng cổ phần với hội sở ở TP.HCM, chuyên viên Nguyễn Trí Hiếu nhận xét thuộc dạng 2 này.

Với cách vay trên, nguy cơ vỡ bài toán tài chính cá nhân là khá to lớn đối với người đi vay. Chỉ mất khoảng vay, giả dụ thu nhập của anh Quang suy giảm hoặc kinh doanh biến động, anh sẽ đối mặt với rủi ro bị ngân hàng xiết nhà.

Hiện lãi suất khoảng 8,5%/năm, nhưng mức này không có gì kiên cố sẽ giữ nguyên trong những năm tới. Với lãi suất thả nổi, người vay kỳ vọng lãi suất sẽ thấp như bây giờ hoặc thấp hơn. Bên cạnh đó, khả năng lãi suất tăng hay giảm trong 10 năm tới thì chẳng ai dự đoán được.

“Cũng cần phải nói ở các nước như Mỹ, lúc vay người ta có thể có hiệp đồng tới cho luật sư của mình tham khảo trước. Ở Việt Nam, người dân với hiệp đồng, đọc qua rồi ký luôn để mua sắm cho được căn nhà đã. Người vay như anh Quang ít khi hỏi để được chính những ngân hàng giải đáp.

Nhiều khi ngân hàng không đủ khả năng dự báo để tư vấn người mua và nhiều ngân hàng lại không muốn giải đáp các điều đó, sợ người mua nhụt chí vay tiền. Nhưng đó là điều dở, vì ngân hàng với thể đưa quý khách vào bẫy lãi suất, để rồi sau này cả 2 đều có thể bị rủi ro và thiệt hại”, ông Hiếu giám định.Ông Đinh Thế Hiển (chuyên gia tài chính):

Người vay phải cân nhắc

Người vay mua nhà phải tính toán thật kỹ càng trước lúc quyết định vay vốn từ ngân hàng. Do trên thực tiễn, nhiều ngân hàng với công bố lãi suất cho vay đầu tư căn hộ thuộc Dự án A, Công trình B với lãi suất 6-9 tháng đầu chỉ 0%/năm. Đây là hình thức khuyến mãi để thu hút khách vay.

Khi đó, lãi suất cho vay những năm tiếp theo sẽ theo thị trường. Giả dụ không cân nhắc thận trọng theo điều kiện tài chính của mình và dự báo được lãi suất cho vay những năm tiếp theo, thì người vay gặp phần nhiều rủi ro.

Để có vốn, ngân hàng thương mại phải huy động qua người dân. Lãi suất huy động năm nay dao động khoảng 5-8%/năm tùy theo từng kỳ hạn. Do vậy, lãi suất cho vay đối với đa số ngành nghề, nhất là những ngành nghề mang nhiều rủi ro như bất động sản, thì mức khuyến mại nhất cũng phải là 8%/năm.

Tuy nhiên, người vay mua bất động sản cần phải khám phá chỉ tiêu điều hành của Chính phủ trước khi quyết định vay vốn. Đây là những căn cứ cần thiết để người dân, doanh nghiệp dự báo được diễn biến lãi suất cả huy động và cho vay.

L.THANH ghi

Pháp, Mỹ: lãi suất cố định suốt thời hạn vay

Tại Pháp, người vay mua nhà trả lãi suất cố định trong suốt thời hạn vay. Lãi suất cho thời hạn mười năm khoảng 6,04%/năm, năm năm khoảng 4,79%/năm. Người vay sở hữu quyền trả trước 15% tổng khoản vay hoặc được tăng mức trả nợ định kỳ lên 15% so với quy định trong giao kèo khi vay (mỗi năm được phép chọn gia tăng mức trả 15% nếu muốn). Người vay được trễ thanh toán 1 lần nhưng không lỡ liên tiếp và được chọn trả nợ hằng tháng, nửa tháng hoặc hằng tuần.

Tại Mỹ, người vay mua sắm nhà trả lãi suất cố định trong suốt thời hạn vay. Lãi suất cho thời hạn 30 năm đa dạng ở những bang hiện nay khoảng 4,12%/năm, 15 năm khoảng 3,22%/năm.

Xem thêm cách Quản lý dòng tiền trong tay chủ đầu tư khi mua nhà trả góp như thế nào?