Hàng loạt vụ tranh chấp mua bán căn hộ giữa chủ
đầu tư và người mua nhà thời gian vừa qua tại TP HCM
đang dấy lên mối lo ngại thị trường BĐS quay lại thời kỳ không an
toàn.
Trong
câu chuyện cư dân chung cư The Harmona mắc kẹt do những khoản nợ
của chủ đầu tư cách đây hơn hai năm mà họ không hề hay biết
chưa lắng xuống, thì cư dân chung cư Bảy Hiền Tower bất ngờ bị đề
nghị di chuyển ra khỏi nhà, do chủ đầu tư có sai
phạm trong quá trình xây dựng.
Hay
câu chuyện lùm xùm tại chung cư Rubyland (Tân Bình) cũng chưa có lối
ra, bởi vì chủ đầu tư là Công ty Tân Hoàng Thắng đang nợ tại
ngân hàng có số tiền khoảng 286 ty đồng. Ngân hàng giải
quyết bằng cách cho chủ đầu tư nộp 70 tỷ đồng để lấy sổ đỏ ra, nhưng
công ty vẫn không có tiền để trả. Tuy nhiên, công
trình này còn vướng nhiều sai phạm khác. Hiện ngân hàng đã bán khoản nợ
xấu của chủ đầu tư chung cư này cho VAMC. Và VAMC đã kiện chủ đầu
tư ra tòa án Tân Bình, yêu cầu xử lý tài sản đảm bảo là gần 300
căn hộ tại chung cư Rubyland.
Lỗ hổng đến từ ngân hàng
Thực
tế, đây không phải là các câu chuyện cá biệt. Thị
phần đang sở hữu nhiều kiểu tranh chấp khác nhau
trong mua bán căn hộ chung cư làm tâm lý người dân mua
sắm bất động sản (BĐS) này càng bất an.
Ông
Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN & MT TP.HCM nghĩ rằng, vấn đề nóng
nhất hiện tại là câu chuyện thế chấp Công trình của chủ đầu
tư. Theo quy định thì chủ đầu tư phải được cấp quyền sử dụng đất mới
tiến hành làm những hồ sơ khác trên đất, kể cả thế chấp vay
vốn. ngoài ra, thực tế thì nhiều Công
trình chưa đầy đủ hồ sơ vẫn đi thế chấp, huy động vốn.
Theo
nhìn nhận của những chuyên gia, từ năm
2015 đến nay, hệ thống pháp luật đã khá chặt chẽ, những quy
định của Nhà nước về mua bán nhà ở hình
thành trong mai sau khá đầy đủ. Song những tranh
chấp vẫn xảy ra khiến cho người mua nhà tiến thoái lưỡng nan
chính là lỗ hổng từ sự giám sát của ngân hàng.
TS.
Bùi Quang Tín, Đại học Ngân hàng TP.HCM cho rằng, giả dụ đúng
luật thì những Công trình thế chấp phải được giải chấp
mới sở hữu quyền bán, và phải có thông báo của Sở Xây
dựng. Hoặc nếu như Công trình chưa giải chấp mà bán thì
phải mang ý kiến đồng ý của cơ quan quản lý nhà
nước cùng ngân hàng. Đồng thời, ngân hàng nhận thế chấp sẽ mở tài
khoản cho người dùng, để dòng tiền mua chảy về đây.
"Trong các tranh
chấp mới đây, ngân hàng không thể nào vô can. Rõ ràng
sau khi cho vay, quá trình giám sát của ngân hàng rất hời hợt. Ngân
hàng ở đâu lúc chủ đầu tư Dự án The Harmona sở
hữu tài sản đi thế chấp tới 3 lần", ông Tín nói.
Chuyên
viên này cũng cho rằng, cơ quan quản lý nhà nước cần phải sát hơn nữa
trong quá trình ra soát, giám sát, nhất là những Dự án thế chấp.
|
|
|
|
Tại các Dự
án có phát sinh tranh chấp thường mang điểm chung là
chủ đầu tư không giỏi, thiếu hụt chiến lược, họ
chỉ làm cho 1 vài Công trình theo xu
thế của thị trường, tùy luôn thể dẫn tới vi phạm pháp
luật, dù thuộc tính vi phạm khác nhau.
Tuy
nhiên, 1 phần cũng bởi vì năng lực quản lý nhà nước. Việc
chưa chặt chẽ trong quản lý, trình độ quản lý chưa đủ ngang tầm tuyến
đường đặc biệt đã tạo kẽ hở vi phạm pháp luật cho nhà đầu tư.
Hiện những tranh
chấp đều được xử lý nghiêm nhưng đảm bảo quyền và lợi ích của người
mua nhà. các vi phạm này cũng là tiếng chuông cảnh báo
của thị phần có thời gian dài phát
triển nóng, trong khi nhiều chủ đầu tư năng lực hạn chế.
Để không bị lừa khi mua nhà trả góp
Ông
Hoàng Khải, Chủ tịch Tập đoàn Khai Silk khuyên, để không bị mắc kẹt sở
hữu các Công trình nhà ở hình thành trong tương
lai. Người có nhu cầu đầu tư căn
hộ có thể quyết định với chủ đầu tư và ngân
hàng làm hiệp đồng bảo lãnh ngân hàng. Hợp
đồng này bộc lộ, khi nào chủ đầu tư xây nhà xong
thì ngân hàng sẽ trả hết tiền 1 lần cho chủ đầu tư.
Với hợp
đồng bảo lãnh này, người mua nhà không cần phải trả tiền theo
từng đợt cho chủ đầu tư, mà có tiền đó gửi tiết kiệm. không
những thế, nhà đầu tư nhà sẽ phải trả cho ngân
hàng 1 khoảng phí lãi suất tượng trưng cho cái bảo lãnh ngân hàng đã
ký. Điều này giúp khách hàng nhà không phải mất tiền giả
dụ Công trình rơi vào tranh chấp, cũng không phải sốt ruột giả
dụ Công trình chậm triển khai, bởi vì từ thời gian Công
trình kéo dài thì số tiền mua sắm nhà vẫn phát sinh
lãi từ ngân hàng.
Chuyên
viên Bùi Quang Tín thì nghĩ rằng, những tranh chấp
cũng có lỗi từ trong chính nhà đầu tư. Đi mua
nhà, quý khách phải tìm tòi xem chủ đầu tư Công
trình là ai, cần xem kỹ lịch sử kinh doanh của họ, quá trình xây
dựng các Dự án trước đó như thế nào. "Chúng
ta chẳng thể cộng các chủ đầu
tư vào một rổ được. Trên thị phần hiện
nay, với khoảng 70% các chủ đầu tư bài
bản, làm ăn đàng hoàng, họ muốn xây dựng nhãn hàng, nhưng
cũng có chủ đầu tư chụp giựt, làm theo phong trào,
bán một Dự án xong là đóng cửa công ty", ông Tín nói.
Không
những thế, chuyên viên này còn khuyên khách hàng phải tìm
hiểu chuyên sâu chủ quyền đất, đi chuyên sâu xem Công
trình đã được phép bán chưa, ngân hàng thương mại nào đứng ra
bảo lãnh... Điều quan trọng nữa quý khách cần nhớ
là hiệp đồng mua bán rất cần với tham vấn pháp lý của luật
sư.
"Với 1 Công trình chung cư được bán nhà
trong tương lai thì điều trước hết là Công
trình đó phải có tên trong danh sách công bố của Sở Xây
dựng. Ngoài ra, cần đảm bảo những điều kiện:
Chủ đầu tư phải thông báo tình trạng pháp
lý Dự án cho người mua nhà.
Người mua nhà phải kiểm tra pháp lý Công
trình trước lúc quyết định mua, để hạn chế rủi ro cho mình.
Những tổ chức tín dụng nhận thế chấp phải kiểm
tra Công trình 1 cách thường xuyên, để đảm bảo Công
trình triển khai đúng tiến độ. Cơ quan công chứng cũng
phải mang trách nhiệm trong việc kiểm tra chặt chẽ tính pháp lý
của Công trình biểu thị qua hiệp đồng mua bán.
Sở TN& MT sẽ công khai minh bạch các thông
báo về Công trình như vị trí, tình trạng pháp
lý, các thông tin về thế chấp, giải chấp, được phép bán hay
không cũng sẽ được niêm yết".
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN & MT TP HCM
Xem thêm :Những tiêu chí “vàng” để mua nhà trả góp
0 nhận xét
Đăng nhận xét